Dirk Fuß Steuer- und Wirtschaftsberatung
Ihr Berater vor Ort. Sowie Deutschlandweit.
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Bei der Übertragung von Immobilien an Kinder gewährt der Gesetzgeber großzügige Freibeträge. Nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) steht jedem Kind nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro zu, der sich bei gemeinsam schenkenden Eltern auf effektiv 800.000 Euro erhöht. Dieser Freibetrag kann nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre neu genutzt werden – ein wichtiger Aspekt für die strategische Planung der Vermögensübertragung.
Die Bewertung der Immobilie erfolgt dabei nach den speziellen Vorschriften der §§ 182 ff. BewG (Bewertungsgesetz), die oft unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Dies eröffnet zusätzliche Gestaltungsspielräume für eine steueroptimierte Übertragung, wobei insbesondere das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 184 BewG bei vermieteten Objekten zu vorteilhaften Bewertungsansätzen führen kann.
Ein häufig genutztes Instrument ist die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt nach §§ 1030 ff. BGB. Dabei behalten Sie als Übertragender das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen oder Mieterträge zu erzielen, wobei der Nießbrauch gemäß § 1059 BGB höchstpersönlich und nicht übertragbar ist. Der Nießbrauch mindert zudem den Schenkungswert nach § 14 Abs. 1 BewG erheblich, was die steuerliche Belastung durch Abzug des kapitalisierten Nutzungsrechts zusätzlich reduziert.
Als Alternative zum Nießbrauch kann ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB vereinbart werden, das als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird. Dies sichert Ihnen die weitere Nutzung der Immobilie, ist aber in der Gestaltung flexibler als der Nießbrauch und kann nach § 1092 BGB auf bestimmte Räume beschränkt werden.
Unsere Kanzlei setzt auf innovative digitale Lösungen, um den Übertragungsprozess für Sie transparent und effizient zu gestalten. Mit unseren Planungstools können wir verschiedene Szenarien durchspielen und die steuerlichen Auswirkungen anschaulich darstellen.
Jede Familiensituation ist einzigartig. Wir entwickeln für Sie eine maßgeschneiderte Übertragungsstrategie, die Ihre persönlichen Ziele und Bedürfnisse optimal berücksichtigt. Dabei nutzen wir unsere langjährige Expertise in der digitalen Steuerberatung.
Für eine erfolgreiche Immobilienübertragung sind folgende Dokumente wichtig:
In einem kostenlosen Online-Erstgespräch analysieren wir Ihre Situation und zeigen erste Handlungsoptionen auf.
Basierend auf der digitalen Analyse Ihrer Unterlagen entwickeln wir verschiedene Gestaltungsoptionen und bewerten diese unter steuerlichen Aspekten.
Nach Ihrer Entscheidung begleiten wir Sie bei der rechtssicheren Umsetzung der gewählten Übertragungsstrategie.
Die Übertragung einer selbstgenutzten Immobilie an die Kinder ist ein komplexer Prozess, der sorgfältig geplant werden sollte. Mit unserer digitalen Expertise und langjährigen Erfahrung unterstützen wir Sie dabei, die optimale Lösung für Ihre Familie zu finden.
Vereinbaren Sie noch heute ein Erstgespräch. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Eigenheim steuergünstig an die nächste Generation übertragen können – bei optimaler Absicherung Ihrer eigenen Interessen.
Der optimale Zeitpunkt hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Wertentwicklung der Immobilie und den verfügbaren Freibeträgen. Da die Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden können, kann eine frühzeitige, gestaffelte Übertragung sinnvoll sein. Wichtig ist auch Ihre persönliche Situation – Sie sollten sich durch die Übertragung nicht selbst finanziell einschränken.
Jedes Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre neu zur Verfügung steht. Bei Partnerschaften oder Ehepaaren verdoppelt sich dieser Betrag, da jeder Elternteil den Freibetrag ausschöpfen kann. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit eines Freibetrags von 256.000 Euro für selbstgenutzte Immobilien.
Der Nießbrauch ist umfassender als das Wohnrecht. Er erlaubt Ihnen nicht nur die weitere Nutzung der Immobilie, sondern auch die Vermietung und das Einbehalten der Mieterträge. Ein Wohnrecht beschränkt sich dagegen auf die persönliche Nutzung bestimmter Räume. Der Nießbrauch reduziert zudem den Schenkungswert stärker als ein Wohnrecht.
Die Übertragung zu Lebzeiten ermöglicht eine bessere Steuerplanung. Sie können die Freibeträge mehrfach nutzen, indem Sie die Übertragung über mehrere Jahre staffeln. Zudem können Sie durch Nießbrauch oder Wohnrecht den Schenkungswert reduzieren. Bei einem Erbe stehen die Freibeträge nur einmal zur Verfügung.
Ja, durch die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts können Sie die Immobilie weiterhin nutzen. Diese Rechte werden im Grundbuch eingetragen und bieten Ihnen lebenslange Sicherheit. Die genaue Ausgestaltung sollte individuell festgelegt werden.
Bestehende Kredite müssen bei der Übertragungsplanung berücksichtigt werden. Möglich ist, dass die Kinder die Kredite übernehmen, was aber der Zustimmung der Bank bedarf. Alternativ können Sie die Kredite weiter bedienen, was bei der Gestaltung des Nießbrauchs berücksichtigt werden sollte.
Der Immobilienwert ist entscheidend für die steuerliche Bewertung der Schenkung. Dabei wird nicht der Verkehrswert, sondern ein spezieller steuerlicher Wert angesetzt, der oft niedriger ist. Die genaue Ermittlung erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.
Grundsätzlich ja, wenn dies nicht durch Auflagen in der Schenkung ausgeschlossen wurde. Bei bestehendem Nießbrauch oder Wohnrecht müssen diese Rechte vom neuen Eigentümer respektiert werden. Es empfiehlt sich, mögliche Verkaufsszenarien bereits bei der Übertragung zu regeln.
Um das übertragene Vermögen im Fall einer Scheidung zu schützen, können bei der Übertragung entsprechende Regelungen getroffen werden. Beispielsweise kann festgelegt werden, dass die Immobilie im Fall einer Scheidung nicht in den Zugewinnausgleich einbezogen wird.
Der Zeitrahmen hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Komplexität der gewählten Gestaltung. Durch unsere digitalen Prozesse können wir den Ablauf dabei besonders effizient gestalten.
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