Dirk Fuß Steuer- und Wirtschaftsberatung
Ihr Berater vor Ort. Sowie Deutschlandweit.
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Die Übertragung einer Immobilie an die nächste Generation ist eine weitreichende Entscheidung, die wohlüberlegt sein will. Viele Eigentümer stehen vor der Frage, wie sie ihr Eigenheim oder ihre Anlageimmobilie möglichst steuergünstig an ihre Kinder übertragen können. Dabei spielen nicht nur finanzielle Aspekte eine wichtige Rolle, sondern auch emotionale Faktoren und familiäre Überlegungen. Mit langjähriger Erfahrung und innovativen Ansätzen stehen wir Ihnen als Steuerberater und verlässlicher Partner zur Seite – insbesondere wenn es um sensible Themen wie die Übertragung von Familienimmobilien geht.
Lassen Sie sich jetzt beraten! Vereinbaren Sie ein kostenfreies digitales Erstgespräch und erfahren Sie mehr über Ihre individuellen Gestaltungsmöglichkeiten.
Bei der Schenkung von Immobilien steht jedem Kind nach § 16 ErbStG ein Freibetrag von 400.000 € zu. Dieser Freibetrag kann alle 10 Jahre neu genutzt werden, was erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten für eine steueroptimierte Vermögensübertragung eröffnet. Eine vorausschauende Planung ermöglicht es, durch geschickte zeitliche Staffelung der Übertragung die Freibeträge mehrfach zu nutzen und so die Steuerlast erheblich zu reduzieren.
Besonders vorteilhaft ist dabei die Kombination verschiedener Freibeträge innerhalb der Familie. So können Ehepaare die Freibeträge beider Elternteile nutzen, wodurch sich der steuerfreie Übertragungsbetrag pro Kind auf 800.000 € erhöht. Unsere digitalen Planungstools helfen dabei, verschiedene Übertragungsszenarien durchzuspielen und die steuerlich günstigste Variante unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren zu ermitteln.
Die Höhe der Schenkungssteuer bemisst sich nach dem steuerlichen Wert der Immobilie, der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt wird. Je nach Immobilientyp kommen dabei unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz: Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen angewandt, während das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien zur Anwendung kommt. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser wird meist das Sachwertverfahren herangezogen, bei dem Bodenwert, Herstellungskosten und Alterswertminderung berücksichtigt werden. Unsere digitalen Tools ermöglichen eine schnelle und präzise Wertermittlung als Basis für die weitere Planung.
Bei der steuerlichen Bewertung gibt es wichtige Besonderheiten zu beachten, die den endgültigen Wertansatz beeinflussen können. So werden beim Ertragswertverfahren die nachhaltig erzielbaren Mieterträge kapitalisiert, wobei Faktoren wie Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz eine wichtige Rolle spielen. Auch wertmindernde Aspekte wie Denkmalschutzauflagen oder Sanierungsstau können berücksichtigt werden. Mit unserer Expertise analysieren wir alle relevanten Bewertungsfaktoren und entwickeln daraus eine optimale Strategie für die Immobilienübertragung. Der steuerliche Wert kann dabei durchaus vom Verkehrswert abweichen, was bei der Planung der Übertragung berücksichtigt werden muss.
Bei der Berechnung der Schenkungssteuer spielt das Nießbrauchsrecht eine wichtige Rolle als Berechnungsfaktor. Der Wert des Nießbrauchs wird wie folgt ermittelt:
Beispielrechnung:
Die schrittweise Übertragung ermöglicht eine präzise Steuerberechnung unter optimaler Ausnutzung der Freibeträge:
Beispielrechnung für Teilübertragung:
Als moderne Kanzlei setzen wir konsequent auf digitale Lösungen, die den gesamten Beratungsprozess effizienter und transparenter gestalten. Unsere spezialisierten Tools ermöglichen die schnelle Analyse verschiedener Gestaltungsoptionen, bieten anschauliche Visualisierungen von Steuerszenarien und unterstützen Sie mit Checklisten bei der optimalen Vorbereitung. Durch die sichere Online-Datenübermittlung gewährleisten wir höchste Standards beim Schutz Ihrer sensiblen Informationen.
Unser bewährter digitaler Beratungsprozess startet mit einem kostenfreien Erstgespräch zur Analyse Ihrer individuellen Situation. Nach der sicheren Datenweitergabe über unsere digitale Plattform entwickeln wir verschiedene Gestaltungsoptionen, die wir im Meeting präsentieren und diskutieren. Anschließend begleiten wir Sie professionell bei der Umsetzung und koordinieren alle notwendigen Schritte mit den beteiligten Notaren.
Die steueroptimale Übertragung von Immobilien erfordert eine sorgfältige Planung und Berücksichtigung vieler rechtlicher und steuerlicher Aspekte. Unsere langjährige Erfahrung und digitale Expertise ermöglichen es uns, Sie bei diesem wichtigen Schritt optimal zu unterstützen und die für Sie beste Lösung zu entwickeln.
Starten Sie jetzt Ihre Immobilienübertragung! Nutzen Sie unser kostenfreies Erstgespräch für einen ersten Überblick über Ihre Möglichkeiten.
Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro pro Kind. Dieser Freibetrag kann alle 10 Jahre neu genutzt werden. Bei Ehepaaren verdoppelt sich der Betrag, da jeder Elternteil den Freibetrag ausschöpfen kann.
Der steuerliche Wert wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt. Je nach Immobilienart kommen verschiedene Methoden zum Einsatz (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren). Der so ermittelte Wert kann vom Verkehrswert abweichen.
Ein Nießbrauchsrecht ermöglicht es den Schenkenden, weiterhin in der Immobilie zu wohnen oder Mieteinnahmen zu beziehen, obwohl das Eigentum bereits übertragen wurde. Der Wert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert.
Ja, die schrittweise Übertragung von Miteigentumsanteilen ist möglich und kann steuerlich vorteilhaft sein. So können Freibeträge optimal ausgenutzt und die Steuerlast minimiert werden.
Für den übersteigenden Betrag fällt die Schenkungssteuer an. Der Steuersatz hängt von der Steuerklasse ab und liegt bei Kindern zwischen 7% und 30%, gestaffelt nach der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs.
Wenn Sie sich ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, können Sie weiterhin mietfrei in der Immobilie wohnen. Für die private Nutzung fallen keine weiteren Steuern an.
Die 10-Jahres-Frist beginnt mit der Ausführung der Schenkung. Nach Ablauf dieser Frist können Sie erneut Vermögenswerte bis zur Höhe der Freibeträge steuerfrei übertragen.
Erforderlich sind typischerweise:
Eine Schenkung kann nur in besonderen Ausnahmefällen rückgängig gemacht werden, etwa bei grobem Undank des Beschenkten. Daher ist eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung aller Aspekte besonders wichtig.
Einfach und schnell
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